Recommandations

Pratique sur la nouvelle saisie conservatoire des charges de copropriété :

Comme annoncé dans notre circulaire du 10 avril dernier, l’article 19 de la Loi n° 2024-322 du 09 avril 2024 dite « Loi sur l’habitat dégradé » a modifié l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution en ouvrant la possibilité aux syndics d’engager une mesure conservatoire, sans autorisation préalable du juge, à la suite d’une décision d’assemblée générale en cas de charges de copropriété restées impayées.

Nous souhaitons apporter des précisions sur les conditions d’application et de mise en œuvre de cette nouvelle saisie conservatoire déjudiciarisée à l’initiative du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

I. Précisions sur les conditions d’application

A) Quelles sont les créances concernées ?

L’article L.511-2 CPCE dispose que l’autorisation du Juge de l’exécution n’est pas nécessaire pour saisir à titre conservatoire les « provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 ».

Le premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à l’article 14-1 qui se réfère dans son I) au budget prévisionnel de la copropriété à savoir les provisions pour charges courantes.

Il en résulte que les créances concernées sont donc :

– Les provisions pour charges courantes

– Les arriérés de ces charges courantes

Attention : les sommes qui ne sont pas des provisions pour charges courantes doivent être exclues de cette procédure – notamment les provisions relatives aux dépenses exceptionnelles.

Il convient donc d’être vigilant quant à la nature de la provision.

B) Faut-il envoyer une mise en demeure préalable ?

Pour rappel, pour initier la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en vue du recouvrement des charges de copropriété impayées, il est nécessaire d’adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure lui ouvrant un délai de 30 jours afin de régulariser sa situation.

L’article 19 de la Loi sur l’habitat dégradé vise les « provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 »

Ainsi, la CNCJ recommande fortement de procéder à la notification de la mise en demeure prévue à l’alinéa 1 de l’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 préalablement à la prise de mesures conservatoires sur le fondement du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale des copropriétaires.

C) Quelles sont les pièces à vous faire communiquer avant la mise en œuvre de la saisie-conservatoire ?

· Les pièces principales

Dans tous les cas, il sera prudent de demander les pièces suivantes :

– Décompte actualisé de la créance

– Le contrat de syndic

– Le règlement de copropriété

– Le titre de propriété

– L’ensemble des appels de fonds concernés

– Attestation du syndic du non recours de l’assemblée générale

– La mise en demeure visant l’article 19-2

· Les pièces spécifiques

Cela va dépendre de la nature de la créance à recouvrer :

II. Précision sur la mise en œuvre

Nous souhaitons attirer votre attention dans la situation où le syndic ne disposerait pas des coordonnées bancaires des copropriétaires défaillants.

Cette nouvelle saisie conservatoire en vertu de ce quasi-titre diligentée à la requête du syndicat des copropriétaires ne vous permet pas d’interroger le FICOBA sans autorisation du Juge de l’exécution.

En effet, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article L.512-1 du CPCE, l’obtention de telles informations n’est autorisée qu’aux commissaires de justice porteur d’un titre exécutoire ou, sur décision de justice autorisant une saisie conservatoire sur comptes bancaires. Les quasi-titres de l’article L511-2 ne permettent pas de procéder à une recherche d’information.

Source : CNCJ